분양 광고에는 "34평형 대단지"라고 적혀 있는데, 계약서와 등기부등본을 열어 보면 어디에도 34평이라는 말이 없고 84.97㎡라는 숫자만 보입니다. 84㎡를 평으로 바꿔 보면 25.4평이 나오니, 광고의 34평과는 무려 8평 넘게 차이가 납니다. 중개사무소에 물어보면 "공급면적 기준이라 그렇습니다"라는 답이 돌아오지만, 그럼 정작 내가 신발 벗고 들어가서 생활하는 공간은 25평인지 34평인지가 여전히 흐릿합니다.
이 혼란은 사람마다 다르게 부르기 때문이 아니라, 아파트 한 세대에 붙는 면적 이름이 실제로 네 종류이기 때문입니다. 전용면적, 주거공용면적, 기타공용면적이 서로 포개지면서 공급면적과 계약면적이라는 합계를 만들고, 광고·계약서·등기부·세금 고지서가 각각 다른 층의 숫자를 가져다 씁니다. 이 글에서는 네 가지 면적의 포함 관계를 표로 정리하고, 전용률을 직접 계산해 84㎡가 왜 34평형으로 불리는지 역산해 본 뒤, 내 집의 전용면적을 서류에서 직접 확인하는 방법까지 순서대로 정리합니다.
1. 아파트 한 세대에 붙는 면적 이름 4가지의 포함 관계
면적 이름이 헷갈리는 이유는 이름 사이에 위계가 있다는 사실을 모른 채 나란히 놓고 비교하기 때문입니다. 실제로는 가장 작은 전용면적이 안에 있고, 그 바깥을 공용면적이 두 겹으로 감싸는 구조입니다.
전용면적 — 현관문 안쪽, 나만 쓰는 공간
전용면적은 세대가 독립적으로 사용하는 공간의 바닥면적입니다. 기준선은 단순합니다. 현관문을 열고 들어간 안쪽, 즉 거실·침실·주방·욕실·현관·복도가 전부 전용면적입니다. 등기부등본에 기재되고, 청약 자격과 세금 계산의 기준이 되는 숫자가 바로 이 전용면적입니다.
주의할 점은 발코니가 전용면적에 들어가지 않는다는 사실입니다. 발코니는 서비스면적으로 분류되어 전용면적·공급면적·계약면적 어디에도 포함되지 않습니다. 그래서 전용 84㎡ 아파트라도 발코니를 확장하면 실제 생활 공간은 84㎡보다 10~30㎡가량 넓어집니다. 같은 84㎡ 타입이라도 발코니 면적이 넓게 설계된 판상형이 체감상 더 넓게 느껴지는 이유가 여기 있습니다.
주거공용면적 — 우리 동 주민이 함께 쓰는 공간
주거공용면적은 같은 건물에 사는 주민이 주거를 위해 공동으로 쓰는 공간입니다. 계단실, 복도, 엘리베이터 홀, 각 층의 승강기 대기 공간 등이 여기에 해당합니다. 전체 면적을 세대 수로 나눠 각 세대에 배분합니다.
기타공용면적 — 단지 전체가 함께 쓰는 공간
기타공용면적은 건물 밖에서 단지 전체가 공유하는 시설입니다. 지하주차장이 가장 큰 비중을 차지하고 관리사무소, 경비실, 커뮤니티 시설, 노인정 등이 포함됩니다. 지하주차장 면적이 워낙 크기 때문에 기타공용면적은 전용면적에 맞먹는 수준까지 올라가는 경우도 흔합니다.
공급면적과 계약면적 — 위 세 가지를 묶은 합계
공급면적과 계약면적은 새로운 공간이 아니라 앞의 세 면적을 묶은 합계입니다. 분양 광고의 평형은 공급면적을 평으로 환산한 숫자이고, 계약서 맨 아래 총합계로 찍히는 숫자가 계약면적입니다.
| 면적 이름 | 계산식 | 포함되는 공간 | 어디에 쓰이나 |
|---|---|---|---|
| 전용면적 | — | 거실·방·주방·욕실·현관 (현관문 안쪽) | 등기부등본, 청약 자격, 취득세·재산세·양도세 |
| 주거공용면적 | — | 계단·복도·엘리베이터 홀 | 공급면적 계산의 재료 |
| 공급면적(분양면적) | 전용면적 + 주거공용면적 | 위 두 가지 | 분양 광고의 "○○평형", 분양가 산정 |
| 기타공용면적 | — | 지하주차장·관리사무소·경비실·커뮤니티 | 계약면적 계산의 재료 |
| 계약면적 | 공급면적 + 기타공용면적 | 위 네 가지 전부 | 분양계약서 총면적, 관리비 부과 기준 |
| 서비스면적 | — | 발코니 | 어느 면적에도 미포함(확장 시 체감 면적↑) |
여기에 연면적이라는 용어가 하나 더 등장하는데, 이것은 세대가 아니라 건물 기준입니다. 연면적은 건축물 각 층 바닥면적을 전부 더한 값으로, 건물 전체의 규모를 나타냅니다. 내 집 크기를 따질 때 쓰는 숫자가 아니므로 공급면적과 헷갈리지 않아야 합니다.
2. 전용률 계산식과 84㎡가 34평형이 되는 역산
네 가지 면적의 관계를 하나의 숫자로 압축한 지표가 전용률입니다. 공급면적 중 실제로 내가 쓰는 전용면적이 얼마나 되는지를 백분율로 나타냅니다.
전용률(%) = 전용면적 ÷ 공급면적 × 100
전용 84㎡, 공급 112㎡인 아파트라면 84 ÷ 112 × 100 = 75%입니다. 분양가의 4분의 1은 복도와 계단 몫으로 낸다는 뜻이기도 합니다.
평 환산은 여기에 한 단계 더 붙습니다. 1평은 정확히 3.305785㎡이고, 반대로 1㎡는 0.3025평입니다. 전용 84㎡를 평으로 바꾸면 84 × 0.3025 = 25.4평이고, 공급 112㎡를 평으로 바꾸면 112 × 0.3025 = 33.9평이 되어 반올림하면 34평형이 됩니다. 광고의 34평은 공급면적 기준, 등기부의 84㎡는 전용면적 기준이라 8평 넘게 벌어졌던 것입니다.
아래 표는 전용률 75%를 가정해 자주 보는 주택형을 전부 환산한 결과입니다.
| 전용면적 | 전용 평수 | 공급면적(전용률 75%) | 공급 평수 | 흔히 부르는 평형 |
|---|---|---|---|---|
| 39㎡ | 11.8평 | 52.0㎡ | 15.7평 | 16평형 |
| 49㎡ | 14.8평 | 65.3㎡ | 19.8평 | 20평형 |
| 59㎡ | 17.8평 | 78.7㎡ | 23.8평 | 24평형 |
| 74㎡ | 22.4평 | 98.7㎡ | 29.9평 | 30평형 |
| 84㎡ | 25.4평 | 112.0㎡ | 33.9평 | 34평형 |
| 101㎡ | 30.6평 | 134.7㎡ | 40.7평 | 41평형 |
| 114㎡ | 34.5평 | 152.0㎡ | 46.0평 | 46평형 |
여기서 읽어야 할 규칙이 하나 있습니다. 전용률이 75% 안팎일 때 전용면적 숫자에 대략 9~10을 더하면 통칭 평형이 나옵니다. 59㎡는 24평형, 84㎡는 34평형, 114㎡는 46평형 식입니다. 이 관계는 어림셈일 뿐이고 단지마다 전용률이 다르므로, 실제 숫자는 입주자모집공고의 공급면적을 그대로 환산해야 정확합니다.
3. 아파트 74%, 오피스텔 50%대 — 주택 유형별 전용률 비교
같은 전용 84㎡라도 어떤 건물이냐에 따라 공급면적과 분양가가 크게 달라집니다. 전용률이 유형별로 뚜렷하게 갈리기 때문입니다.
| 유형 | 전용률(공급면적 기준) | 전용 84㎡일 때 공급면적 | 왜 이 수준인가 |
|---|---|---|---|
| 아파트(판상형) | 78~82% | 102~108㎡ | 계단실 중심 구조라 복도가 짧고 공용부가 적음 |
| 아파트(타워형) | 70~75% | 112~120㎡ | 중앙 코어에 엘리베이터·복도가 몰려 공용부가 큼 |
| 주상복합 | 65~75% | 112~129㎡ | 상업시설과 공유하는 로비·설비 공간이 넓음 |
| 오피스텔 | 50~60% | 140~168㎡ | 업무시설 기준의 공용 복도·설비 면적이 큼 |
| 상가·근린생활시설 | 50% 안팎 | 168㎡ 내외 | 공용 통로·화장실 비중이 높고 임대면적으로 표기 |
오피스텔에서 특히 조심할 대목이 있습니다. 오피스텔 분양 광고는 관행적으로 공급면적이 아니라 계약면적을 기준으로 평형을 표기하는 경우가 많습니다. 계약면적에는 지하주차장까지 들어가므로, 이 기준으로 계산한 전용률은 40~50% 수준으로 더 낮아집니다. "오피스텔 30평인데 살아 보니 원룸만 하다"는 후기가 나오는 배경이 바로 이 표기 방식입니다. 오피스텔을 볼 때는 광고의 평형이 아니라 전용면적이 몇 ㎡인지를 먼저 물어야 합니다.
같은 아파트 단지 안에서도 84A, 84B처럼 타입이 갈리는 경우가 있습니다. 전용면적은 같지만 평면 배치와 발코니 설계가 달라 체감 면적이 달라지는 것이니, 전용면적만 보고 두 타입이 동일하다고 판단하면 안 됩니다.
4. 내 집 전용면적을 서류에서 확인하는 3가지 경로
전용면적은 추정할 필요 없이 서류에 그대로 적혀 있습니다. 상황에 따라 확인 경로가 다릅니다.
이미 소유한 집이라면 — 등기부등본 표제부
인터넷등기소에서 등기사항전부증명서(집합건물)를 발급하면 표제부의 "전유부분의 건물의 표시" 항목에 면적이 ㎡ 단위로 기재되어 있습니다. 여기 적힌 숫자가 법적 전용면적이며, 각종 세금과 청약 자격 판정도 이 값을 씁니다. 표제부에는 대지권 비율도 함께 나오니 재건축을 염두에 둔 경우 함께 확인해 두면 좋습니다.
매물을 보는 중이라면 — 집합건축물대장 전유부
정부24 또는 세움터에서 집합건축물대장(전유부)을 무료로 열람할 수 있습니다. 전유부분 면적과 공용부분 면적이 항목별로 나뉘어 표시되므로, 전용면적뿐 아니라 주거공용면적이 얼마나 배분됐는지까지 확인할 수 있습니다. 전용률을 직접 계산해 보고 싶다면 이 서류가 가장 정확합니다.
분양 단지라면 — 입주자모집공고와 청약홈
청약홈의 입주자모집공고에는 주택형이 084.9721A 같은 형태로 표기되는데, 앞의 숫자가 전용면적(㎡)이고 뒤의 알파벳이 평면 타입입니다. 공고문 안의 공급내역 표에는 전용면적·주거공용면적·기타공용면적·계약면적이 전부 별도 열로 적혀 있으므로, 이 표만 보면 전용률을 그 자리에서 계산할 수 있습니다. 기존 거래 사례를 보고 싶다면 국토교통부 실거래가 공개시스템도 전용면적 기준으로 표기하니 함께 참고할 만합니다.
5. 상황별로 어느 면적을 봐야 하는가
같은 집인데도 목적에 따라 봐야 할 숫자가 달라집니다. 정리하면 다음과 같습니다.
- 청약을 준비할 때는 전용면적을 봅니다. 국민주택규모는 전용면적 85㎡ 이하(수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍·면 지역은 100㎡ 이하)로 정해져 있고, 특별공급 자격과 청약 순위 판정도 전용면적 기준입니다.
- 세금을 계산할 때도 전용면적입니다. 취득세 감면 요건, 재산세와 종합부동산세 산정, 양도소득세 비과세 판단이 모두 전용면적을 씁니다. 아파트 세금 계산 구조는 아파트 재산세 계산 방법 글에서 단계별로 다뤘습니다.
- 분양가를 비교할 때는 공급면적입니다. "3.3㎡당 분양가"는 공급면적을 3.3㎡로 나눠 산출하므로, 전용면적으로 나누면 실제보다 훨씬 비싼 수치가 나옵니다. 단지끼리 비교할 때는 두 단지 모두 같은 기준인지 먼저 확인해야 합니다.
- 관리비 부담을 가늠할 때는 계약면적을 봅니다. 관리비 중 상당 부분이 계약면적 기준으로 배분되므로, 전용면적이 같아도 기타공용면적이 넓은 단지는 관리비가 더 나옵니다.
- 실제 생활 공간을 가늠할 때는 전용면적에 발코니 확장 면적을 더해 봅니다. 이 값이 이삿짐과 가구 배치를 계획할 때 쓰는 진짜 숫자입니다.
6. 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 전용면적과 실평수는 같은 말인가요?
일상에서는 거의 같은 뜻으로 쓰이지만 완전히 같지는 않습니다. 실평수라는 표현은 대체로 전용면적을 평으로 환산한 값을 가리킵니다. 다만 발코니를 확장한 집이라면 실제로 밟고 다니는 면적이 전용면적보다 넓기 때문에, 부동산에서 말하는 실평수가 전용 평수에 확장 면적을 더한 값일 수도 있습니다. "전용면적 기준인가요, 확장 포함인가요"라고 한 번 되물어 확인하는 편이 안전합니다.
Q2. 공급면적과 분양면적은 다른 건가요?
아파트에서는 사실상 같은 말입니다. 둘 다 전용면적과 주거공용면적을 더한 값을 가리키며, 분양 광고의 평형이 이 숫자를 기준으로 붙습니다. 다만 오피스텔이나 상가에서는 분양면적을 계약면적 기준으로 표기하는 경우가 있어 같은 단어가 다른 값을 가리킬 수 있습니다. 아파트가 아닌 물건이라면 "이 분양면적이 계약면적인가요, 공급면적인가요"를 반드시 확인해야 합니다.
Q3. 전용률이 높으면 무조건 좋은 집인가요?
전용률이 높으면 같은 분양가로 더 넓은 전용 공간을 얻는다는 점에서 유리합니다. 다만 전용률이 낮다는 것은 복도·로비·커뮤니티 시설이 넓다는 뜻이기도 합니다. 커뮤니티 시설이 잘 갖춰진 단지, 엘리베이터가 넉넉한 타워형은 구조상 전용률이 낮을 수밖에 없습니다. 전용률은 가격 대비 전용 공간을 재는 하나의 지표일 뿐이므로, 단지의 실제 생활 편의와 함께 판단하는 편이 맞습니다.
Q4. 84㎡와 85㎡는 왜 이렇게 자주 등장하나요?
주택법상 국민주택규모가 전용면적 85㎡ 이하로 정해져 있기 때문입니다. 이 선을 넘으면 특별공급 대상, 취득세 감면, 청약 조건 등에서 불리해지는 경우가 많아 건설사가 85㎡를 넘기지 않는 선에서 최대한 넓게 설계합니다. 그 결과가 84.9㎡대에 몰린 주택형입니다. 84㎡ 타입이 유독 많은 것은 우연이 아니라 제도가 만든 경계선입니다.
7. 평수 계산기로 내 집의 진짜 크기 환산하기
지금까지 살펴본 계산은 전부 두 단계로 정리됩니다. ㎡와 평 사이를 오가는 환산, 그리고 전용면적과 공급면적 사이를 오가는 전용률 계산입니다. 손으로 하면 0.3025와 3.305785를 매번 곱하고 나누느라 실수가 나기 쉽습니다.
평수 계산기에 등기부의 전용면적 84.97을 그대로 넣으면 몇 평인지 즉시 나오고, 반대로 분양 광고의 34평을 넣으면 몇 ㎡인지 역산됩니다. 광고의 평형과 등기부의 ㎡가 왜 다른지 확인하려면 두 숫자를 각각 환산해 나란히 놓아 보면 한눈에 정리됩니다. 여기에 공급면적까지 넣어 두 값을 나누면 그 단지의 전용률도 바로 나옵니다.
평 대신 다른 단위가 필요한 경우, 예를 들어 해외 매물의 제곱피트 표기를 ㎡로 바꿔야 한다면 단위 변환기에서 면적 단위를 골라 환산하면 됩니다. 단위 체계가 어떻게 나뉘는지 궁금하다면 단위 변환기 활용 및 도량형 표준 가이드에서 미터법과 야드파운드법의 차이를 함께 확인해 보세요.
